Pogarszają się chińskie problemy z nieruchomościami i coraz częściej pojawiają się wezwania do odważniejszej pomocy politycznej

Problemy z nieruchomościami w Chinach nasilają się. Potencjalni nabywcy domów powstrzymują się, co skutkuje słabą sprzedażą, co potęguje pilną potrzebę zwiększenia wsparcia dla tej branży przez decydentów.

Sprzedaż nowych domów dla 100 najlepszych deweloperów spadła o około jedną trzecią w czerwcu i lipcu ubiegłego roku, po dwucyfrowym wzroście na początku roku, powiedział Edward Chan, dyrektor w S&P Global Ratings. Ponieważ większość mieszkań w Chinach została wyprzedana przed ukończeniem, słaba sprzedaż nowych domów prawdopodobnie doprowadzi do poważnych problemów z płynnością finansową dla deweloperów.

„Uważamy, że sytuacja prawdopodobnie się pogarsza z powodu incydentu w Country Garden” – powiedział Chan w czwartkowym wywiadzie telefonicznym dla CNBC. Dodał, że jak dotąd nie zauważył poprawy w sprzedaży nowych domów.

Podczas gdy mnóstwo danych wskazuje na gwałtowne spowolnienie gospodarki, ten brak poprawy, w połączeniu z zbliżającą się niewypłacalnością Country Garden, utrudnia deweloperom pozyskanie gotówki.

W późny czwartek w Stanach Zjednoczonych najbardziej zadłużony na świecie deweloper nieruchomości Evergrande złożył wniosek o ochronę przed upadłością, co wstrząsnęło zaufaniem inwestorów.

Pogłębiający się kryzys zaufania zwiększa presję na drugą co do wielkości gospodarkę świata.

Sektor nieruchomości w Chinach chwieje się od 2020 r., kiedy to Pekin rozprawił się z poziomem zadłużenia deweloperów z kontynentu.

Lata gwałtownego wzrostu doprowadziły do ​​​​budowania miast-widm, ponieważ podaż przewyższała popyt, ponieważ deweloperzy chcieli wykorzystać apetyt na posiadanie domów i inwestować w nieruchomości.

Środki te, znane jako chińska polityka „trzech czerwonych linii”, odnoszą się do trzech konkretnych warunków bilansowych, które deweloperzy muszą spełnić, jeśli chcą zaciągnąć więcej długów.

Zasady wymagają od deweloperów ograniczenia zadłużenia w stosunku do przepływów pieniężnych, aktywów i poziomów kapitałowych firmy, przy czym zadłużony deweloper Evergrande po raz pierwszy nie wywiąże się ze swoich zobowiązań pod koniec 2021 r.

JP Morgan powiedział w notatce, że niewypłacalność Country Garden może dodać 9,9 miliarda dolarów do globalnej liczby niewypłacalności rynków wschodzących od początku roku, podnosząc całkowity rozmiar niewypłacalności chińskiego sektora nieruchomości do 17 miliardów dolarów w 2023 roku. 15.

Amerykański bank inwestycyjny spodziewa się, że chińskie nieruchomości będą stanowić prawie 40% wszystkich niewypłacalności na rynkach wschodzących w 2023 r.

Wiele problemów Country Garden wiąże się z jego ogromną ekspozycją na mniej rozwinięte części Chin, znane jako miasta niższej klasy. Około 61% projektów jest realizowanych przez firmę Raport roczny 2022w tych miastach niższego szczebla, w których podaż mieszkań przewyższa popyt.

„Wyniki sprzedaży Country Garden były trochę katastrofalne”, powiedział Chan z S&P Global, zauważając, że sprzedaż w czerwcu i lipcu spadła o około 50% rok do roku.

Chan powiedział, że w miastach o niższym poziomie sprzedaż zaczęła spadać w maju, podczas gdy w miastach o wyższym poziomie sprzedaż zaczęła spadać w kolejnych miesiącach.

W wyniku nieszczęść Country Garden, Chan powiedział, że „coraz trudniej” dla całkowitej sprzedaży nieruchomości w Chinach osiągnąć podstawowy status S&P z 12 bilionów juanów do 13 bilionów juanów w tym roku.

„Zamiast kształtu litery L mogłaby to być drabina zstępująca” – powiedział.

Chan powiedział, że emisja Standard & Poor’s w sektorze nieruchomości w Chinach wynosi 11 bilionów juanów sprzedaży w tym roku i 10 bilionów juanów w 2024 roku.

To wciąż mniej więcej połowa tego, co sprzedaż na rynku nieruchomości w kraju osiągnęła szczyt w 2021 roku – według danych udostępnionych przez Chana na poziomie 18 bilionów juanów.

Podczas lipcowego spotkania przeglądu gospodarczego w połowie roku najwyżsi przywódcy Chin zobowiązali się do „terminowego dostosowania i ulepszenia polityki” dla oblężonego sektora nieruchomości.

Jak dotąd nie zademonstrowali jasno swojego planu dostosowania się do „głównych zmian” w dynamice podaży i popytu na rynku nieruchomości.

„Problemy z zadłużeniem Country Garden i niepewność co do pomocy rządowej podsycają szerszy niepokój na chińskim rynku mieszkaniowym” – napisała Louise Law, główna ekonomistka w Oxford Economics, w notatce z 11 sierpnia.

Ponieważ sektor nieruchomości w Chinach konsoliduje się w obliczu kryzysu zadłużenia i kryzysu kredytowego, państwowi deweloperzy mają lepszą pozycję do wzrostu niż deweloperzy niepaństwowi.

Według danych Natixis Corporate and Investment Banking, państwowi deweloperzy odnotowali wzrost sprzedaży kontraktowej o 48% w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy tego roku w porównaniu z rokiem ubiegłym, podczas gdy deweloperzy niepaństwowi odnotowali spadek sprzedaży o 19%.

Zwiększa to zdolność państwowych deweloperów do kupowania gruntów od samorządów lokalnych, ponieważ wysoka sprzedaż domów zwiększa przepływy pieniężne.

„Obecnie 87% kupowanych gruntów jest sprzedawanych [state-owned enterprises]Jak się spodziewasz [privately owned enterprises] Aby zwiększyć wzrost? Gary Ng, główny ekonomista Natixis, powiedział we wtorek w wywiadzie telefonicznym.

Dane Natixis pokazały, że 87% zakupów gruntów pod względem wartości w ciągu roku do lipca pochodziło od państwowych deweloperów, podobnie jak w zeszłym roku. Dane pokazały, że jest to gwałtowny wzrost z 59% w 2021 r.

Ng spodziewa się, że w przyszłości państwowi deweloperzy będą mieli większą własność na chińskim rynku nieruchomości. Powiedział jednak, że chociaż niepaństwowi deweloperzy mieli w przeszłości problemy z dźwignią, posiadanie tak wielu państwowych deweloperów w branży może utrudniać przewidywanie rzeczywistego popytu.

Jednak podstawowy popyt na mieszkania w miastach pierwszego rzędu pozostaje dość odporny i niewykorzystany i może zostać uwolniony, gdy polityka będzie bardziej przejrzysta.

„Wczesna polityka stabilizacji popytu i sprzedaży w miastach wyższego szczebla będzie bardzo ważna” – powiedział Chan z S&P Global.

„Jeśli uda się to osiągnąć z czasem, stabilizację można rozszerzyć na miasta niższego poziomu. Ale to potrwa dłużej”.