Zmiany podatkowe dla inwestorów w polskie nieruchomości

Kompleksowy zestaw zmian podatkowych w Polsce (tzw. „Porozumienie polskie”) wchodzi w życie 1 stycznia 2022 r. (z pewnymi wyjątkami, które mają zostać wprowadzone w 2023 r.). Część zmian dotknie szczególnie branżę nieruchomości.

Od 1 stycznia 2022 r. firmy z branży nieruchomości (w rozumieniu polskich przepisów CIT – patrz niżej) będą zobowiązane do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości w kwocie nieprzekraczającej kwoty dokonanej zgodnie z zasadami rachunkowości.

Jednak firmy z branży nieruchomości, które rozpoznają spółki nieruchomościowe jako inwestycje dla celów księgowania nieruchomości (głównie budynki wynajmowane osobom trzecim) nie podają dodatkowych informacji o interpretacji tego przepisu i oficjalnego uzasadnienia zmian lub zmian.

W takiej sytuacji nieruchomości oferowane są w księgach według wartości godziwej i nie wymaga się amortyzacji księgowej. Są na to dwa możliwe wyjaśnienia. W najgorszym przypadku należy odliczyć amortyzację podatkową takiego budynku, jeśli dana spółka nie pomniejsza wartości budynku dla celów księgowych (jeśli ta nieruchomość jest przeszacowana do wartości godziwej).

W takim przypadku nie można skutecznie ubiegać się o amortyzację podatkową, co negatywnie wpłynie na przepływy pieniężne. Niezależnie od opisu, zaniżona wartość podatkowa takiej nieruchomości będzie zaliczana do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ponadto ogólne zwolnienie z amortyzacji podatkowej budynków mieszkalnych i mieszkań. Początkowo zmiana miała wejść w życie w 2022 roku, ale w końcowych etapach procesu legislacyjnego została przesunięta na 2023 rok. Ponownie negatywnymi skutkami dla przepływów pieniężnych firm posiadających takie aktywa (zwłaszcza sektora najmu w stosunku do sektora prywatnego) są koszty uzyskania przychodu związane z ich nabyciem lub zagospodarowaniem, które zostaną rozliczone w formie umowy nieruchomości na czas wyjścia, a nie amortyzację podatkową.

Wiele zmian związanych z finansami w praktyce wpłynie na branżę nieruchomości. Obecnie nadwyżkę kosztów finansowania dłużnego można uznać za koszt uzyskania przychodu do limitu: 3 mln zł (ok. 1,2 mln USD) i/lub 30% EBITDA podatkowa. Są spory z organami podatkowymi, ale generalnie sądy egzekucyjne upierają się, że jest to wspólne (suma dwóch kwot).

Od 1 stycznia 2022 r. limit będzie ustalany w następujący sposób: 3 mln zł lub 30% EBITDA podatkowa – w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa. Ponadto wydatki na finansowanie kredytu uzyskane od podmiotu powiązanego nie podlegają bezpośrednio ani pośrednio odliczeniu od podatku od transakcji kapitałowych, zwłaszcza w obszarze wykorzystywanym do nabycia udziałów.

Nowe spółki podatkowe (tzw. „minimalne CIT”) oraz niższe zwroty z podatkowych grup kapitałowych i stałych podmiotów zagranicznych podatników (poziom straty CIT lub działalność gospodarczą rozumiany jest jako stosunek przychodów do dochodów nie więcej niż 1%).

Zasadniczo minimalny CID to 0,4% przychodów operacyjnych, 10% kosztów finansowania dłużnego ponoszonych w imieniu spółek powiązanych oraz 30% podatku (Zarobki przed odsetkami, Linie, Amortyzacja i amortyzacja) 10% kosztów zakupu EBITDA i niektórych Usług lub Przywilejów (tj. usług doradczych, reklamowych, zarządzania i kontroli, w tym przetwarzania danych i niektórych wartości niematerialnych) w imieniu spółek powiązanych lub od rajów podatkowych – 3 mln zł plus 5% EBITDA podatku .

Podatnicy mogą odliczyć minimalną kwotę CID za dany rok od wyliczonego CID na zasadach ogólnych. Jednak minimalny podatek CIT będzie odliczany tylko przez trzy kolejne lata podatkowe. Prawo przewiduje określone warunki – na przykład dla podatników do rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej (w ciągu pierwszych trzech lat) lub dla grup spółek będących polskimi rezydentami podatkowymi.

Nowe prawo obejmuje również tak zwany „podatek od dochodu zamiennego” (niektóre koszty ponoszone przez zainteresowanego podlegają w rzeczywistości 19% podatkowi, chyba że strona ta prowadzi rzeczywistą działalność gospodarczą na terenie UE lub EOG), wprowadzając płace i zwroty przekraczające 2 mln zł Dywidendy / odsetki / tantiemy wypłacane za granicą zainteresowanym stronom oraz ukryte dywidendy (odliczenia podatkowe niektórych wydatków wypłacanych zainteresowanym stronom mogą budzić wątpliwości; zmiana ta została przesunięta do 2023 r.).

Sektor nieruchomości jest przedmiotem szczególnego zainteresowania państwa. Polska umowa, kolejna ścisła reforma podatkowa, zwiększy ogólne opodatkowanie sektora nieruchomości. Firmy zajmujące się nieruchomościami muszą ponieść dodatkowe koszty, aby spełnić nowe (i niejednoznaczne) wymogi zgodności.

Piotr Pascoe

Starszy Menedżer, MDDP Polska

Udostępnij ten artykuł