Struktura opłat hipotecznych 2023: Oto jak to zmienić

Mało znaną dopłatą do kredytu hipotecznego jest remont 1 maja, który może wpłynąć na nabywców domów na bardzo różne sposoby, potencjalnie pomagając osobom o niskich wynikach kredytowych poprzez obniżenie ich kosztów. Ale niektórzy pożyczkobiorcy o lepszych wynikach kredytowych mogą w końcu zapłacić więcej.

Odnowienie tak zwanej opłaty za dostosowanie ceny kredytu (LLPA) wywołuje panikę wśród niektórych specjalistów od kredytów hipotecznych, którzy zauważają, że preferują ją kupujący o wysokich wynikach kredytowych. Abonament odbywa się skutecznie Te z niskimi wynikami.

Reakcja na reformę skłoniła Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa, która pobiera opłaty, do wydania oświadczenie W tym tygodniu nazwanie takich obaw „fundamentalnym nieporozumieniem”. Wrażliwość na zmianę opłat może wzrosnąć, biorąc pod uwagę kryzys przystępności cenowej na rynku nieruchomości, który powoduje, że wielu kupujących nie kupuje domu.

Jaki jest cel zmiany opłat?

Nowa struktura opłat hipotecznych ma pomóc ludziom, którzy w przeszłości mieli trudności z zakupem pierwszego domu, takim jak rodziny o niższych dochodach, które mogą mieć niższą zdolność kredytową, poprzez obniżenie kosztów zamknięcia, powiedział ekonomista Zillow, Orphe Divounguy, w rozmowie z CBS MoneyWatch.

„Przystępność cenowa mieszkań pozostaje dziś największym wyzwaniem dla kupujących w domu” – zauważył. „Niektórzy pożyczkobiorcy zapłacą nieco niższe opłaty, a niektórzy inni pożyczkobiorcy zapłacą nieco wyższe koszty pożyczki niż wcześniej”.

Oto, co powinieneś wiedzieć o zmianach.

Jakie są opłaty za zmianę stawki na poziomie kredytu?

Jest to opłata, którą pobierają Fannie Mae i Freddie Mac, która opiera się głównie na ocenie kredytowej kupującego dom i wielkości zaliczki. Są one często wliczone w koszty zamknięcia, co może być czynnikiem, który niektórzy ludzie ignorują przy pierwszym zakupie domu.

Umowy LLPA zostały wprowadzone mniej więcej w czasie kryzysu finansowego w 2008 r., aby pomóc zrekompensować ryzyko ponoszone przez Fannie i Freddie Mac, subsydiowane przez federację instytucje hipoteczne nadzorowane przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).

„To sposób na ubezpieczenie podatników od pożyczkobiorców, którzy nie spłacają swoich pożyczek” – powiedział Devongi.

Nowe opłaty dotyczą tylko nabywców domów i nie mają wpływu na osoby, które już posiadają swoje domy. Nie wpłynie to również na około 40% kredytów hipotecznych, które nie są wspierane przez Fannie Mae lub Freddie Mac.

Co zmieni się 1 maja?

FHFA resetuje strukturę opłat dla LLPA od 1 maja, obniżając opłaty dla niektórych kredytobiorców i podnosząc opłaty dla innych.

„Różnica w opłatach między pożyczkobiorcami o niskim i wysokim ratingu kredytowym nie będzie tak duża” – powiedział Devongi.

Na przykład, począwszy od przyszłego miesiąca, nabywca domu z oceną kredytową między 640 a 659 – uważany za „sprawiedliwy” – i który ma 5% zaliczki, poniesie LLPA w wysokości 1,5%. Przed zmianą opłata dla tej grupy kupujących wynosiła 2,75%. Oznacza to, że każdy, kto kupi dom o wartości 200 000 USD, zapłaci opłatę LLPA w wysokości 3000 USD w ramach nowej struktury, w porównaniu z 5000 USD wcześniej.

Ale niektórzy kupujący nie otrzymają tak dobrej oferty, jak kiedyś. Na przykład kupujący domy z punktacją kredytową od 740 do 759 – uważaną za „bardzo dobrą” – i obniżką o 20% musieliby stawić czoła nowej LLPA w wysokości 1%, w porównaniu do 0,5% poprzednio. W przypadku domu o wartości 200 000 USD oznacza to, że opłata podwoi się do 2000 USD.

Dlaczego zmiana jest ukierunkowana na krytykę?

Niektórzy eksperci uważają, że nowe zasady są niesprawiedliwe, ponieważ skutecznie karają kupujących o wyższych wynikach kredytowych, podczas gdy inni obawiają się, że zmiana może mieć mrożący wpływ na zakupy.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami wyszedł przeciwko reformie hurtowej, argumentując, że nowa struktura opłat może zaszkodzić niektórym kupującym w czasie, gdy przystępność cenowa pozostaje trudna.

Jednak zmiany są złożone i nie zwiększają jednolicie LLPA dla osób o wysokich wynikach kredytowych. Niektóre osoby z dobrymi wynikami kredytowymi nie zauważą żadnych zmian, podczas gdy kilku kredytobiorców z wysokimi wynikami może zauważyć niewielką poprawę. Na przykład kupujący z oceną kredytową powyżej 780, uważaną za doskonałą, którzy wpłacą 5% zaliczki, zobaczą spadek LLPA o 0,625 punktu procentowego.

Rajeev Sethi, profesor ekonomii w Barnard College i Columbia University, zauważył w poście na blogu, że może to mieć „niezamierzone konsekwencje”. Ci z dość wysokimi wynikami kredytowymi i dużym bogactwem [could] Zdecydowali się strategicznie obniżyć swoje zaliczki, aby skorzystać z niższych opłat”.

Co mówi rząd?

Dyrektor FHFA Sandra L. Thompson Powiedział We wtorkowym oświadczeniu stwierdzono, że zmiana opłat była błędnie interpretowana i że nowa struktura płatności jest częścią przeglądu, który rozpoczął się w 2021 r., częściowo jako sposób na „utrzymanie wspierania zakupów kredytobiorców ograniczonych dochodami lub majątkiem”.

„Pożyczkobiorcy o wyższym ratingu kredytowym nie są obciążani, aby kredytobiorcy o niższym ratingu kredytowym mogli płacić mniej” – powiedziała. Zaktualizowane opłaty, podobnie jak w przypadku poprzednich opłat, generalnie rosną wraz ze spadkiem ocen kredytowych dla danego poziomu zaliczki.

Czy więc nabywcy domów z wyższą oceną kredytową płacą więcej?

Nie, ponieważ osoby z wyższymi wynikami kredytowymi nadal płacą mniej niż osoby bez wysokich wyników, mówią eksperci.

„Posiadanie dobrego wyniku kredytowego nadal daje przewagę w ramach nowej struktury opłat, choć w malejącym stopniu na niektórych poziomach stosunku kredytu do wartości” – zauważył Sethi.

Ale, jak wspomniano powyżej, opłaty zostały obniżone dla wielu typów kredytobiorców o niższych wynikach kredytowych i podniesione dla tych z wyższymi wynikami, co oznacza, że ​​różnica między tymi dwoma typami kredytobiorców jest teraz węższa.

Czy powinienem obniżyć swoją zdolność kredytową, aby uzyskać niższe opłaty?

pojedyncze tryby raport Zacytował anonimowego eksperta, który radził ludziom obniżyć ocenę kredytową, aby uzyskać lepsze opłaty, ale eksperci twierdzą, że to okropna rada finansowa.

Po pierwsze, osoby z wyższymi wynikami kredytowymi nadal płacą niższe opłaty, więc nie ma sensu uszkadzać wyniku kredytowego. Po drugie, może zrujnować twoje szanse na uzyskanie lepszych stawek na inne pożyczki, takie jak kredyty samochodowe lub stawki kart kredytowych.

Najważniejsze jest to, że jeśli masz wyższy wynik kredytowy, zapłacisz mniej niż ktoś z dopuszczalnym wynikiem kredytowym, powiedział Devongi.