Telepraca przechodząca przez śródmieście będzie kosztować miasta 453 miliardy dolarów

Śródmieścia nawiedzają amerykańskie miasta od początku pandemii.

przed epidemią, 95% z biur zajęty. Dziś postać bliżej 47%. Brak pracowników powracających do biur w centrum miasta wywołał efekt domina: zmniejszony ruch pieszy, mniejsze korzystanie z transportu publicznego i więcej zamkniętych firm sprawiły, że wiele śródmieść wyglądało jak miasta duchów. Nawet po dwóch i pół roku większość obszarów śródmiejskich nie powróciła do stanu epidemii.

W przeciwieństwie do sposobu, w jaki deindustrializacja doprowadziła do opuszczonych fabryk i magazynów, pandemia wprowadziła śródmieście w nowy okres przejściowy. W latach 20. XX wieku fabryki zostały zastąpione lśniącymi wieżowcami handlowymi zajmowanymi przez pracowników umysłowych, ale nie jest jeszcze jasne, czym staną się dzisiejsze puste drapacze chmur. Nie ulega wątpliwości, że miasto skupione wokół biur już wkrótce odejdzie do lamusa. Przy gwałtownym wzroście popytu na mieszkania w miastach, najbardziej oczywistym kolejnym krokiem byłoby przekształcenie pustych biur w mieszkania i apartamenty. Ale dążenie do przekształcenia niewykorzystanej powierzchni biurowej w mieszkaniową było powolne.

Bez bardziej zdecydowanych polityk mających na celu rozwiązanie problemu awarii śródmieścia, miasta zaczną odczuwać skutki. Nawet niewielkie spadki ruchu pieszego i użytkowania nieruchomości, które nasilają się w czasie, spowodują niższe dochody podatkowe i wpływy ze sprzedaży dla małych firm, co ostatecznie wpłynie na budżety miast. A gdy urbaniści ponownie wyobrażają sobie centrum miasta, wpływ na wyniki finansowe miast jest druzgocący; W Nowym Jorku np. Wartość nieruchomości komercyjnych W 2020 r. spadł o 45%, a badania sugerują, że nadal będzie o 39% niższy niż przed pandemią.

Mniejsza aktywność gospodarcza w centrach miejskich i niższa podstawa opodatkowania mogą prowadzić do mniejszej liczby miejsc pracy i usług rządowych, utrwalając błędne koło, które zmniejsza ruch pieszy w centrum miasta, prowadząc do dalszego spadku i nie tylko. przestępstwoi obniżonej jakości życia. Dla wielu mieszkańców śródmieścia opuszczone miasta będą wizualnym dodatkiem, a tłumy ludzi w poniedziałkowym porannym autobusie będą zjawami z niedawnej przeszłości.

Śmierć wielkich amerykańskich centrów miast

Dewastacja śródmiejskich dzielnic biznesowych była niewątpliwym przełomem dla największego miasta Ameryki. w San Francisco, Salesforce Tower i inne budynki Pozostała w większości niezamieszkana, ponieważ branża technologiczna przyjęła pracę zdalną i hybrydową. W Nowym Jorku Meta niedawno sfinalizowała umowę najmu trzech biur o łącznej powierzchni 450 000 stóp kwadratowych. Stocznie Hudsona i dalej Aleja parkowabiorąc Wielki finansowy hit. To śledzi trendy: ma to San Francisco Wskaźniki pustostanów biurowych od 34% do 40% W niektórych częściach miasta, podczas gdy w Nowym Jorku Około 50% pracowników wróciło do biura.

Nawet w miastach, do których powróciło więcej pracowników, jak Austin czy Dallas, Obłożenie nadal wynosi tylko 60% Kiedy wyprzedzili pandemię. Zmiany te wynikają z ekstremalnej stabilności pracy zdalnej; Przewidywali to naukowcy z Narodowego Biura Badań Ekonomicznych 30% dni roboczych będzie pracować z domu Do końca tego roku ogromny skok w stosunku do tego, co było przed pandemią.

Rosnąca liczba anulowanych umów najmu powierzchni biurowej zdewastowała rynek nieruchomości biurowych. a nauka Prowadzony przez Arpita Guptę, profesora finansów w Stern School of Business na Uniwersytecie Nowojorskim, wymazywanie wartości zostało opisane jako „koniec świata”. Szacuje się, że wartość nieruchomości w miastach USA spadła o 453 miliardy dolarów, a dochody z wynajmu spadły o 17 punktów procentowych od stycznia 2020 r. do maja 2022 r. Szok w wycenach nieruchomości był poważny: jeden budynek w Mission District w San Francisco sprzedany za 397 milionów dolarów w 2019 roku Na rynku za około 155 milionów dolarówspadek o 60%.

Inne kluczowe wskaźniki, których ekonomiści używają do pomiaru żywotności gospodarczej centrum miasta, obejmują wskaźniki wolnych miejsc pracy, liczbę pasażerów transportu publicznego i wydatki lokalnych firm. W całym kraju osoby dojeżdżające do pracy komunikacją miejską Nadal utknął na poziomie około 70% z poziomu sprzed pandemii. jeśli Tylko 56% pracowników firm finansowych w Nowym Jorku W biurze danego dnia niekorzystnie wpływa na zdrowie miejskiego rdzenia miasta.

Wtórne efekty telepracy i apokalipsy na rynku nieruchomości nadal występują, ale nie wygląda to dobrze. Spadek wyceny nieruchomości prowadzi do niższych podatków od nieruchomości, co ma wpływ Dochody zebrane na opłacenie rachunków do budżetów miast. Spadek ruchu pieszego pogorszył pasy biznesowe; Niedawne badanie przeprowadzone przez National Association of Cities wykazało, że miasta oczekują najmniej Spadek wpływów z podatku od sprzedaży o 2,5% i spadek przychodów o 4%. za rok podatkowy 2022. rok ubiegły, Oczekiwano, że dochody podatkowe Atlanty spadną o 5,7%.. Pracownicy rządowi są znajdowani i zatrzymywani problem w Nowym JorkuGdzie pensje w sektorze publicznym nie nadążają za inflacją. Nie ma wątpliwości, że codzienne czynności i podstawowe usługi rządowe, takie jak transport publiczny, wywóz śmieci i sprzątanie ulic Weź uderzenie z okaleczonych budżetów miast.

Nic więc dziwnego, że w ostatnich miesiącach połączenie stagnacji wpływów podatkowych i wydrążonego śródmieścia wystraszyło przywódców miast. Na niedawnej konferencji burmistrz Seattle, Bruce Harrell, Wyraził zaniepokojenie o zeznaniach podatkowych. „Faktem jest, że nigdy nie będzie dobrych dni, kiedy wszyscy będą pracować w centrum” – powiedział. dynastia londyńskaBurmistrz San Francisco powiedział Bloombergowi, że „życie, jakie znaliśmy przed pandemią, nie wróci”. w Badanie National League of Cities 2022Prawie jedna trzecia miast stwierdziła, że ​​w 2023 r. po rozproszeniu funduszy federalnych będzie miała trudności finansowe. W czasie recesji sytuacja może wyglądać znacznie gorzej.

Chodzi o nowe mieszkanie, idioto

Podczas gdy brakuje popytu na nieruchomości komercyjne, rynek mieszkaniowy zaszedł za daleko. nowo papier NBER Sugeruje, że nowe wymagania dotyczące przestrzeni dla pracowników zdalnych – miejsce na biurko lub biuro lub na dodatkowy czas spędzony w domu – pomogły podnieść koszty mieszkaniowe.

Rozwiązanie dylematu biurowców wydaje się oczywiste: przekształcenie przestrzeni komercyjnych, takich jak biura, w rezydencje. Puste biura mogą stać się mieszkaniami, aby złagodzić presję mieszkaniową, ponieważ coraz więcej osób przenosi się z powrotem do obszarów śródmiejskich. Ale po dwóch latach przebudowano tylko kilka budynków. Nie odnotowano „zauważalnego wzrostu” konwersji, powiedziała Jessica Morin, szefowa amerykańskiego działu badań w firmie Coldwell Banker Richard Ellis, zajmującej się nieruchomościami komercyjnymi. Według danych CBRE od 2016 r. w USA przekształcono tylko 112 biur handlowych, a 85 projektów jest w trakcie realizacji lub jest ogłoszonych. Pomimo obietnicy nowych mieszkań- Niedawne badanie w Los Angeles Szacuje się, że w mieście można by zbudować 72 000 nowych domów, przekształcając biura i hotele – a postęp jest powolny.

co się dzieje? Mówiąc najprościej: programistom często trudno jest uzasadnić koszty konwersji. Koszty budowy są oceniane indywidualnie dla poszczególnych budynków i muszą uwzględniać kwestie konstrukcyjne, takie jak układ pięter, instalacje wodno-kanalizacyjne i dostęp do okien. Budynki mieszkalne muszą również zawierać przestrzenie wspólne, takie jak korytarze, co oznacza, że ​​generalnie mają mniej powierzchni najmu niż budynek biurowy. Wysokie koszty pracy Wyższe stopy procentowe mogą osłabić wysiłki na rzecz przekształcenia biur w domy i zwiększyć ryzyko dla deweloperów. „Koszt budowy jest bardzo wysoki”, powiedział mi Gupta, „i nawet jeśli odłożysz na bok konkretne kwestie konwersji i pomyślisz tylko o ekonomii budowania czegokolwiek, staje się to bardzo trudne”.

Kolejną przeszkodą w przekształceniu z biurowego w mieszkalny są lokalne przepisy mieszkaniowe. Aby przekształcić budynki komercyjne w rezydencje, należy je zmienić – co wymaga wkładu członków społeczności i lokalnych urzędników – w celu spełnienia określonych wymagań. Kody do wszystkiego, od oświetlenia po zrównoważony rozwój Różni się w zależności od miasta, przedstawiając nieregularne przeszkody w kosztach i harmonogramach projektów. Deweloperzy mieszkaniowi mogą nie chcieć stawiać się na ryzykownych stanowiskach politycznych lub przechodzić przez wyczerpujący zasoby proces zatwierdzania projektu wysokiego ryzyka, który może spowodować znaczne pogorszenie sytuacji finansowej.

Badanie Gupty Sugerowano jednak, że stale spadające wartości biurowe mogą wywołać większe zainteresowanie deweloperów projektami adaptacyjnego ponownego wykorzystania. Pomimo kosztów i złożoności, może to być lepsze niż pozostawienie pustego budynku.

Narodziny Centralnego Sąsiedztwa Społecznego

Aby uniknąć katastrofy na rynku nieruchomości komercyjnych, miasta będą musiały usprawnić transfery. Można to zrobić na kilka sposobów. Kalifornia została odłożona 400 milionów dolarów Aby zapewnić zachęty do adaptacyjnego ponownego wykorzystania. Stan Nowy Jork zatwierdził finansowanie w wysokości 100 milionów dolarów na przebudowę hotelu, ale doprowadziły do ​​tego surowe wymagania Tylko jeden deweloper.

Największy wpływ na poziomie miasta mają procesy planowania przestrzennego, które mogą przyspieszyć konwersję. prawa jak Adaptacyjne prawo ponownego wykorzystania Przekazany przez Los Angeles w 1999 roku może pomóc zrezygnować z niektórych z najbardziej uciążliwych przeszkód w kodeksie miasta, takich jak wymagania dotyczące parkowania. Gupta zasugerował, że miasta mogą również dostosować swoje przepisy podatkowe, aby przekazy pieniężne były bardziej opłacalne ekonomicznie, przenosząc się do Podatek od wartości gruntu lub coś podobnego. Inicjatywy federalne mogą zapewniać ulgi podatkowe deweloperom, aby zapewnić remont budynków, oraz mogą zapewniać dotacje urbanistom, aby pomóc w projektach przebudowy.

Mówiąc bardziej ogólnie, walka ze śmiercią śródmieścia wymaga przeformułowania sposobu, w jaki myślimy o miastach i wartości, jaką zapewniają. Miejska pisarka Jane Jacobs ogłosiła swoją sławę 1958 Artykuł dla magazynu Fortune „Śródmieście dla ludzi, „że” nie ma żadnej logiki, którą można narzucić miastu; Tworzą ją ludzie i to oni, a nie budynki, powinni pasować do naszych planów”.

Podczas gdy centralna dzielnica biznesowa charakteryzowała śródmieścia w XX wieku, rewitalizacja ostatnich miast zależałaby od wartości społecznej. Praca zdalna zraziła ludzi, a scentralizowane obszary społeczne mogą być nowym urokiem miast. Restauracje, kawiarnie i przestrzenie coworkingowe stały się dla gospodarki miasta równie ważne jak centra przemysłowe. Miejski naukowiec Richard Florida przekonywał w sierpniowym artykule dla Bloomberga, że ​​aby miasta przetrwały pandemię, muszą się przestawić Miejsca dla silnych sieci społecznościowych. Gęste śródmieścia w Austin i Nowym Jorku odnotowały gwałtowny wzrost popytu na czynsz, co jest oznaką, że ludzie nadal są skłonni płacić więcej za mieszkanie w dzielnicy społecznej.

Ta zmiana prawdopodobnie oznacza całodobowe dzielnice i śródmieścia o mieszanym przeznaczeniu, w których prawie wszystkie codzienne potrzeby znajdują się w odległości spaceru lub jazdy rowerem od miejsca zamieszkania ludzi. w Montreal i Nowy JorkNiektóre z otwartych programów ulicznych opracowanych podczas pandemii stały się trwałe, umożliwiając ludziom i wydarzeniom zastępowanie poruszających się pojazdów przez cały rok lub w miesiącach letnich. ponowne zatrudnienie Stacje kolejowe w Sante Fe w Nowym Meksykuoraz na podstawie Podwyższone tory kolejowe w Nowym Jorku W parkach ponowne wykorzystanie adaptacyjne można zastosować również do infrastruktury parkowej.

Praca korporacyjna doprowadziła do urbanizacji, ale obecnie istnieje tendencja do dekorowania śródmieścia. Wśród dawnych dzielnic finansowych, tętniące życiem nowe dzielnice mogą kształtować i przywracać lokalną konsumpcję. Będzie to wymagało modernizacji infrastruktury i klimatyzacji przestrzeni publicznych i ulic, ale jak zaznaczył Gupta, biurowce już teraz są idealnie zlokalizowane „w centrum sieci komunikacyjnej”. podczas gdy, Badania Powiązał obszary wielofunkcyjne z niższymi wskaźnikami przestępczości niż obszary komercyjne.

Ekonomiczna kondycja miast jest nierozerwalnie związana z tym, jak przestrzeń jest wykorzystywana lub nie, a obecnie śródmieścia przechodzą ogromną transformację. Pomimo powolnego tempa, w interesie miast leży wymyślenie, jak przekształcić skoncentrowane na biurach centrum miasta w coś wygodniejszego dla wszystkich.

Emil Skandol Pisarz o technologii i ekonomii miast, członek Instytutu Tony’ego Blaira.