Kupno i zamknięcie domu: oto rzeczywisty koszt
Proces zakupu domu nie następuje dopiero po zaakceptowaniu Twojej oferty i uzyskaniu kredytu hipotecznego. Oto, ile faktycznie będziesz musiał zapłacić, aby zamknąć.
USA dziś
Żadne inne sformułowanie nie definiuje rynku mieszkaniowego w 2023 r. tak dobrze, jak „efekt stabilizacji oprocentowania kredytów hipotecznych” – zjawisko, które zatrzymało branżę, wywierając presję na obniżenie wszystkiego, od poziomu zapasów po sprzedaż domów.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych w czasach pandemii poniżej 5% 85% posiadaczy kredytów hipotecznych Zostały one zamknięte, aby uniemożliwić właścicielom domów sprzedaż swoich domów i zakup innego po wysokich stopach procentowych, które według Freddiego Maca osiągnęły najwyższą wartość 7,79% w tygodniu kończącym się 26 października.
Ale czy w tym roku coś się zmieni?
Istnieją oznaki poprawy warunków rynkowych.
Średnio w ciągu ostatnich siedmiu tygodni oprocentowanie kredytów hipotecznych stale spadało 6,61% dla kredytu hipotecznego na 30 lattydzień kończący się 28 grudnia.
Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych pobudziło sprzedaż istniejących domów, która wzrosła w listopadzie o 0,8% w porównaniu z październikiem, przerywając passę pięciu kolejnych miesięcznych spadków.
Rok do roku sprzedaż spadła o 7,3% (spadek z 4,12 mln w listopadzie 2022 r.).
„Można spodziewać się zauważalnej zmiany w związku ze spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych w ostatnich tygodniach” – mówi Lawrence Yun, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Niedobór mieszkań będzie się utrzymywał
Jedna rzecz, której większość ekspertów nie spodziewa się, to koniec niedoboru domów na sprzedaż.
„Jednak gospodarstwa domowe będą miały większy wybór w 2024 r., począwszy od wzrostu liczby budynków jednorodzinnych, uzupełnionego dużą liczbą budynków wielorodzinnych w budowie, z których zdecydowana większość ma być domy na wynajem”. mówi Danielle Hale, główna ekonomistka w Realtor.com.
Dodatkowy zapas nowych domów i mieszkań w budowie ograniczy wzrost cen domów i wynajmu, nawet jeśli długoterminowe niedobory zapobiegną nadmiernemu spadkowi cen.
Dzisiejsze poważne niedobory w dostawach będą trudne do rozwiązania, mówi Odita Koshy, zastępca głównego ekonomisty w First American.
„Chociaż w 2023 r. liczba rozpoczętych inwestycji w budownictwie jednorodzinnym będzie stale rosła, przyspieszenie budowy nowych domów zajmie lata, aby zmniejszyć lukę w niedoborach podaży wynikającą z ponad dziesięciu lat budowy” – mówi.
Wzrost cen domów będzie różny w zależności od rynku
W tym kontekście oczekuje się, że sprzedaż w całym kraju odnotuje w 2024 r. jedynie niewielki wzrost w porównaniu z długoterminowym najniższym poziomem w 2023 r. Aktywność na rynku nieruchomości będzie się znacznie różnić w zależności od rynku, a w niektórych obszarach o większym wzroście oczekuje się dwucyfrowego wzrostu wzrasta, według For Hill.
Oczekuje się, że łączna aktywność sprzedażowa i ceny będą najwyższe w dwóch głównych grupach rynkowych. Pierwszy z nich to tańsze rynki na Środkowym Zachodzie i Północnym Wschodzie, takie jak Toledo w stanie Ohio i Rochester w stanie Nowy Jork, twierdzi Hill. Druga grupa znajduje się w południowej Kalifornii, gdzie niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych mogłoby pomóc regionowi odzyskać siły po szczególnie powolnym roku 2023.
Średnia bieżąca cena domu dla wszystkich typów mieszkań w listopadzie wyniosła 387 600 dolarów, co oznacza wzrost o 4% w porównaniu z listopadem 2022 r. (372 700 dolarów). Wszystkie cztery regiony USA odnotowały wzrost cen.
„Ceny domów stale rosną” – mówi Yoon. „Tylko znaczny wzrost podaży złagodzi wzrost cen”.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych i przystępność cenowa
Większość ekspertów spodziewa się, że średnia stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale będzie wynosić od 6,1% do 7%, a następnie będzie spadać w ciągu roku.
„Oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie utrzyma się znacznie powyżej rekordowo niskich poziomów z czasów pandemii, ponieważ rynki finansowe coraz bardziej wierzą, że kraj uniknie recesji w 2024 r.” – mówi Darryl Fairweather, główny ekonomista w Redfin. „Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do około 6,6% do końca 2024 r. Stopniowy spadek oprocentowania w połączeniu z niewielkim spadkiem cen zapewni kupującym domy bardzo potrzebną ulgę”.
Zmienność w roku wyborczym spowoduje zmienność stóp procentowych kredytów hipotecznych, dlatego według Jeffa Taylora, założyciela i dyrektora zarządzającego Mphasis Digital Risk zakres szacunków dla 30-letniej stałej stopy procentowej będzie mieścić się w połowie zakresu 6%.
Przy obecnym średnim poziomie cen domów wynoszącym 7,125% dochód gospodarstwa domowego na zakup nowo wybudowanych i istniejących domów wynosi odpowiednio 111 000 i 107 000 dolarów, co oznacza 5% obniżkę, twierdzi Taylor.
Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie o 1% do 6,125%, a ceny domów wzrosną o skromne 4%, jak przewiduje Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa w 2024 r., zakup nowo wybudowanych i istniejących domów kosztowałby odpowiednio 105 000 i 99 000 dolarów, co oznacza spadek o 5%.
Budowa nowego domu
Przy niskim oprocentowaniu kredytów hipotecznych i utrzymującym się deficycie mieszkaniowym Robert Dietz, główny ekonomista Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, spodziewa się wzrostów w budownictwie jednorodzinnym w 2024 roku. Będzie to pierwszy rok wzrostów po spadkach. W latach 2022 i 2023.
„Ze względu na niski poziom istniejących zapasów, w ostatnich miesiącach nowe budownictwo wzrosło do prawie jednej trzeciej całkowitych zasobów domów jednorodzinnych, podczas gdy historycznie wynosiło one zaledwie 10–15%” – mówi Dietz.
Znaczący spadek nastąpi w budownictwie wielorodzinnym. Warunki finansowania są bardzo napięte, a w budowie jest prawie milion mieszkań, najwięcej od 1973 roku.
Poziom działalności związanej z przebudową w 2024 r. będzie mniej więcej taki sam jak w 2023 r. Zasoby mieszkaniowe starzeją się i wymagają reinwestycji (typowy dom w USA ma około 40 lat).
Swapna Venugopal Ramaswamy jest reporterem ds. mieszkalnictwa i ekonomii w „USA TODAY”. Możesz śledzić ją na Twitterze @SwapnaVenugopal i zapisać się do newslettera Daily Money tutaj.
„Kawioholik. Fanatyk alkoholu na całe życie. Typowy ekspert podróży. Skłonny do napadów apatii. Internetowy pionier”.
More Stories
Jak sztuczna inteligencja zmienia polską gospodarkę? Szanse i wyzwania dla MŚP
JPMorgan oczekuje, że Fed obniży w tym roku referencyjną stopę procentową o 100 punktów bazowych
Akcje giganta chipów sztucznej inteligencji Nvidia spadły pomimo rekordowej sprzedaży wynoszącej 30 miliardów dolarów