Craig Warga | Bloomberg | Getty Images
Sprzedaż mieszkań na Manhattanie spadła o 29% w ostatnim kwartale, wywołując obawy o zamrożenie rynku, ponieważ kupujący i sprzedający pozostają na uboczu z powodu obaw ekonomicznych i stóp procentowych.
Według raportu Douglasa Ellimana i Millera Samuela w kwartale odnotowano 2546 sprzedaży, w porównaniu z 3560 w zeszłym roku. Spadek był największy od trzeciego kwartału 2020 r., czyli w samym środku pandemii.
Ceny spadły również po raz pierwszy od początku 2020 r., przy czym średnia cena spadła o 5,5%.
Spadki zarówno sprzedaży, jak i cen sygnalizują koniec gwałtownego powrotu nieruchomości na Manhattanie po najgorszych dniach pandemii i budzą obawy o kontynuację słabości w nowym roku. Rosnące stopy procentowe, słaba gospodarka i załamanie na giełdzie, które mają ogromny wpływ na nieruchomości na Manhattanie, prawdopodobnie odbiją się na rynku w tym roku.
Analitycy twierdzą, że ich największym zmartwieniem jest długi dystans między kupującymi a sprzedającymi – sprzedawcy nie chcą wystawiać ofert w obliczu niższych cen, a kupujący wstrzymują wyszukiwanie, dopóki ceny nie spadną dalej.
„Widziałem, jak rynek porusza się w bok, z niewielkimi spadkami w niektórych sektorach” – powiedział Jonathan Miller, dyrektor generalny Miller Samuel, firmy zajmującej się wycenami i badaniem rynku. „Może się jeszcze bardziej osłabić, jeśli pojawi się tło recesji i utraty miejsc pracy”.
Nawet przy niższych cenach i sprzedaży zapasy są ograniczone, ponieważ sprzedawcy wstrzymują się z wystawianiem ofert. Według raportu na koniec czwartego kwartału na rynku było 6 523 mieszkań, co oznacza wzrost o zaledwie 5% w porównaniu z rokiem ubiegłym, ale wciąż znacznie poniżej historycznej średniej wynoszącej około 8 000. Bez znacznego wzrostu zapasów analitycy twierdzą, że ceny są mało prawdopodobne, aby spadła.Wystarczająco, aby przyciągnąć wielu kupujących czekających na sprzedaż. Średnia zniżka od początkowej ceny katalogowej do ceny sprzedaży wyniosła 6,5%, w porównaniu z 4,1% w trzecim kwartale, według Serant.
Wyższe stopy procentowe skłoniły również więcej kupujących na Manhattanie do transakcji gotówkowych, które według Millera stanowiły 55% całej sprzedaży w czwartym kwartale, co jest rekordowym wynikiem.
Podobnie jak w przypadku znacznej części ożywienia, segment premium i luksusowy pozostaje najsilniejszy. Średnie ceny sprzedaży luksusowych apartamentów – zdefiniowanych jako 10% najlepszych na rynku – wzrosły w czwartym kwartale o 4%, dopasowując się do spadku na szerszym rynku Manhattanu. Średnie ceny luksusowych apartamentów wzrosły o 21% w porównaniu do 2019 r., dwukrotnie więcej niż na szerszym rynku.
Perspektywy 2023
Szereg umów będących w toku lub niedawno podpisanych wskazuje na powolny pierwszy kwartał. Według Browna Harrisa Stevensa w czwartym kwartale podpisano tylko 2312 umów, o 43% mniej niż rok temu. Według raportu Serhant kwartał był najgorszy pod względem nowych kontraktów podpisanych w ostatniej dekadzie.
„Podpisane kontrakty są wskaźnikiem popytu w odpowiednim czasie i odnotowały jeden z najwolniejszych terminów realizacji w jakimkolwiek roku od 2008 r.”, według Brown Harris-Stevens.
Jednak brokerzy twierdzą, że nadal są optymistami i wielu spodziewa się optymistycznej niespodzianki w 2023 r., gdy ceny się ustabilizują, a kupujący znajdą możliwości na słabszym rynku. Grudzień był „w ogniu” z szaleństwem umów na koniec roku, powiedział Jon Gomez, współzałożyciel zespołu Eklund Gomez Douglas Elliman.
„Naprawdę nas to zaskoczyło” – powiedział. W grudniu sytuacja naprawdę się zmieniła.
Gomez powiedział, że jeden kupujący zapłacił 20 milionów dolarów za dom w Greenwich Village, którego nawet nie było na rynku. Powiedział, że inwestor nieruchomości złożył oferty na cztery oddzielne mieszkania w nowych projektach, które „wyglądają tak, jakby zostały przyjęte dzisiaj”.
Ian Slater z firmy Compass powiedział, że w sierpniu i wrześniu doszło do znacznego „rozłączenia” na rynku, z dużą przepaścią między kupującymi a sprzedającymi, a rynek zaczął słabnąć. „Teraz widzę, jak kupujący akceptują stopy procentowe jako nową normę i czują się bardziej komfortowo kupując – a przynajmniej, że stopy procentowe nie spadają”.
Gomez powiedział, że jednym z powodów eksplozji aktywności w grudniu byli zagraniczni kupcy, którzy w grudniu zaczęli wracać do miasta. Po nieznacznym osłabieniu dolara i zniesieniu ograniczeń w podróżowaniu na całym świecie brokerzy twierdzą, że w grudniu powrócili kupujący z Bliskiego Wschodu i Chin.
Brokerzy twierdzą, że kupujący używają również gotówki, aby uniknąć wyższych stóp procentowych i skorzystać z niższych stóp procentowych. A deweloperzy z nowymi apartamentowcami na rynku obniżają ceny, aby odciążyć niesprzedane mieszkania.
„Deweloperzy są realistami, idą na kompromis w sprawie ceny i ograniczają koszty” – powiedział. „Jestem optymistą co do przyszłego roku”.
„Kawioholik. Fanatyk alkoholu na całe życie. Typowy ekspert podróży. Skłonny do napadów apatii. Internetowy pionier”.
More Stories
Exxon Mobil i Chevron zapowiadają spadek zysków
Bank Japonii utrzymuje swoją politykę pieniężną na niezmienionym poziomie
Jak ubiegać się o swoją część ugody okólnej o wartości 5,6 miliona dolarów