Oprocentowanie kredytów hipotecznych skacze powyżej 4% – skłaniając kredytobiorców do powrotu do podstawy bańki mieszkaniowej

Kupno domu jest coraz droższe: nie tylko ceny domów rosną w tempie dwucyfrowym rocznie, ale także oprocentowanie kredytów hipotecznych idą w górę iw tym tygodniu po raz pierwszy od maja 2019 r. przekroczyło 4%. To skłania więcej kupujących do podjęcia odpowiedniej decyzji – stopa kredytów hipotecznych Jeden z produktów finansowych obwinianych za kryzys mieszkaniowy w 2006 roku.

Udział kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) podwoił się do 10% w styczniu, w porównaniu z 10-letnim najniższym poziomem wynoszącym 4% w styczniu 2021 r., zgodnie z danymi CoreLogic. ARM oferuje niską cenę początkową przez lata – zwykle od trzech do dziesięciu lat – a następnie cena jest korygowana później, zwykle corocznie, w oparciu o zmienną stopę referencyjną powiększoną o dodatkową marżę, taką jak 2%.

Powód odrodzenia zainteresowania ARM jest jasny: pożyczki te oferują znacznie niższą początkową stopę procentową niż tradycyjna 30-letnia hipoteka. Na przykład średnia początkowa stawka dla 1/5-letniego ARM (ARM jest ustalana na pięć lat, a następnie resetuje się co roku) wynosi 3,19% – mniej więcej o jeden punkt procentowy mniej niż obecna stawka 4,16% przez dwa lata kredyt hipoteczny 30 lat , według do Freddy’ego Maca. Ale oczywiście po wygaśnięciu początkowej pięcioletniej stawki kupujący mogą uzyskać wyższą stawkę – na przykład 5,19% zamiast 3,19%.

Ta początkowa stawka może oznaczać znaczne oszczędności dla nabywców domów, którzy mają do czynienia z wysokimi standardowymi cenami domów. Średnia cena ofertowa nieruchomości ma skoczył 27% Według danych Realtor.com od początku pandemii do lutego osiągnął prawie 400 000 dolarów.

Patrząc na matematykę, oznacza to, że kupujący, który odłoży 10% na dom o wartości 400 000 USD i sfinansuje resztę 30-letnią pożyczką po dzisiejszych stawkach, otrzyma miesięczną ratę w wysokości 1752 USD. Ale cena wywoławcza na ARM przez 1/5 lat wyniesie 1555 USD – oszczędności około 2400 USD rocznie.

„Kiedy ceny rosną coraz bardziej, posiadanie siły nabywczej daje kupującym więcej możliwości szukania domu” – zauważył Brian Rogge, dyrektor ds. kredytów w Mindibot, firmie udzielającej kredytów konsumentom – w tym hipotecznych. „Kiedy myślisz o ARM w porównaniu ze stałymi cenami, masz większą elastyczność”.

Ponowne zainteresowanie ARM może rodzić pytania o to, czy rynek mieszkaniowy odwraca niektóre z trendów z 2006 r., kiedy ceny domów rosły, gdy nabywcy nieruchomości strzelili, a pożyczkodawcy otworzyli swoje portfele, aby zaciągnąć kredyty. Jednak eksperci finansowi twierdzą, że istnieją pewne różnice między dzisiejszym pandemicznym boomem mieszkaniowym a 2006 r., takie jak zaostrzenie standardów kredytowych banków.

Skok oprocentowania kredytów hipotecznych wypiera wielu kupujących z rynku, National Association of Realtors (NAR) Powiedział Czwartek. Od początku roku około 6,3 miliona gospodarstw domowych zostało wypchniętych z rynku kupowania domów, w tym 2 miliony nabywców z pokolenia milenialsów, podało stowarzyszenie. NAR powiedział, że spodziewa się, że stopy procentowe wzrosną jeszcze wyżej, kończąc rok na poziomie 4,3%.

„Wraz z rosnącymi rentownościami długoterminowych obligacji skarbowych, oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosną w najbliższym czasie”, powiedział Tan Kai Xian, amerykański analityk w Gavekal Research, w raporcie, dodając, że podniosłoby to miesięczne koszty mieszkaniowe i podniosłoby inflację. .

zła reputacja

Rogge zauważył, że dzisiejsze standardy kredytowe są znacznie bardziej rygorystyczne niż podczas bańki mieszkaniowej w 2006 r. W zasobach mieszkaniowych ponad dekadę temu niektórzy kredytodawcy dystrybuowali tzw. „fałszywe pożyczki” Lub hipoteki, które wymagają niewielkiej lub żadnej dokumentacji dochodowej. Dziś banki wymagają od kupujących weryfikacji swoich dochodów, aby kwalifikować się do kredytu.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zyskały złą reputację w bańce mieszkaniowej, ponieważ zwalniały niektórych nabywców, którzy nie mogli kwalifikować się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Ponieważ „zwiastun” początkowej stawki oznaczał, że kupujący mieli niższe miesięczne raty, pożyczkodawcy byli bardziej skłonni do spłacania pożyczek. Badania Z Brookings Institution.

Stało się to jednak problemem, gdy rynek mieszkaniowy załamał się, a ARM powróciło do wyższych stawek, z którymi ci kupujący nie mogli sobie poradzić.

Ale dziś banki sprawdzają, czy kredytobiorcy mogą zaciągać kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu – w tym, czy ich dochody mogą wchłonąć wyższą stopę procentową po zakończeniu początkowego okresu, twierdzą eksperci. Chociaż udział ARM rośnie, nadal jest znacznie niższy niż w boomie mieszkaniowym z połowy 2000 roku, kiedy Więcej niż połowa Wśród nowych kredytów hipotecznych znalazły się kredyty o zmiennej stopie procentowej.

Istnieją również ograniczenia co do tego, o ile ARM może przesunąć się wyżej, co zmniejsza wpływ na pożyczkobiorców.

„Banki upewnią się, że się kwalifikujesz, a zmiany stóp procentowych są ograniczone” – zauważyła Melissa Cohn, wiceprezes regionalny William Raveis Mortgage. „To zupełnie inny rynek”.

ARM może być przydatny dla nabywców domów, którzy nie planują pozostawać w swoich domach dłużej niż kilka lat, zauważył Rugg z lawDepot.

„To idealne rozwiązanie dla osób, które nie mają stałego domu” – powiedział Rogge. „Jako początkujący właściciel domu otrzymuję niższą stawkę, aby zwiększyć dochód – i w końcu mogą zamienić się i przenieść do większego domu. To dla mnie idealny sposób”.