Dlaczego apartamenty w Nowym Jorku mogą stać się dużym problemem dla NYCB

Jak dotąd w tym miesiącu inwestorzy karali akcje pożyczkodawcy nieruchomości komercyjnych New York Community Bancorp (NYCB). Aby zrozumieć dlaczego, warto zrozumieć zmieniającą się ekonomię jednego z najważniejszych obiektów Nowego Jorku: apartamentowca ze stabilnymi czynszami.

Największe zaangażowanie kredytowe banków regionalnych dotyczy mieszkań. Prawie połowa tego portfela związana jest z kilkudziesięciu kompleksami wielorodzinnymi w Wielkim Jabłku, gdzie coroczne podwyżki czynszów są regulowane przez rząd.

To właśnie niepokoiło inwestorów. Nieruchomości te mogą okazać się warte znacznie mniej niż wcześniej ze względu na wyższe stopy procentowe i nowe limity podwyżek czynszów, co prowadzi Wall Street do pytania, czy pożyczkodawca o wartości 116 miliardów dolarów będzie w stanie wytrzymać oczekiwane straty w ciągu… czas.

Bank z siedzibą w Hicksville w stanie Nowy Jork stara się przekonać inwestorów, że sytuacja jest pod kontrolą.

Nowy dyrektor generalny New York Commercial Bank, Alessandro Dinello, powiedział w środę analitykom, że spółka będzie pracować nad zmniejszeniem swojej ekspozycji na nieruchomości komercyjne. Bank ma także pożyczki o wartości 3 miliardów dolarów powiązane z nieruchomościami biurowymi, co jest kolejnym potencjalnym obszarem przyszłych słabości w związku ze zmianą wzorców biznesowych w dużych miastach.

W piątek DiNello i inni członkowie zarządu kupili akcje NYCB o wartości prawie 873 000 dolarów, a wotum zaufania pomogło podnieść ich wartość o 17%.

Od 31 stycznia, kiedy to zaskoczył analityków, obniżając dywidendę i odnotowując kwartalną stratę netto w wysokości 252 mln dolarów, nadal spada o 53%. Bank ogłosił tego dnia, że ​​przeznaczył 552 mln dolarów na przyszłe straty kredytowe, czyli kwotę znacznie powyżej szacunków, aby uwzględnić luki w zabezpieczeniach nieruchomości biurowych i mieszkań wielorodzinnych.

NYCB ma swoje korzenie w Nowym Jorku. Założony w 1859 roku jako Queens County Savings Bank, był pierwszym bankiem oszczędnościowym w Queens zarejestrowanym w stanie Nowy Jork. Firma weszła na giełdę w 1993 roku, a przez kolejne dziesięciolecia stała się jednym z największych w mieście pożyczkodawców dla właścicieli budynków ze stabilnymi czynszami.

Prawie połowa wszystkich mieszkań w Nowym Jorku ma stały czynsz. Był to system zaprojektowany, aby zapewnić przystępność cenową niektórych mieszkań, szczególnie w starszych budynkach wybudowanych przed 1974 rokiem.

Historia trwa

Tym, co sprawiało, że kompleksy wielorodzinne przez tak długi czas były cenne, były lokalne przepisy, które dawały właścicielom większą swobodę w podnoszeniu czynszów do stawek rynkowych, dzięki czemu nieruchomości te były tanim, ale stabilnym źródłem dochodu.

Zmiana wprowadzona w stanie Nowy Jork w 2019 r. ograniczyła podwyżki czynszów, wywierając presję na zyski właścicieli budynków i zmniejszając ich motywację do remontu nieruchomości. Następnie rosnąca inflacja i stopy procentowe spowodowały, że utrzymanie i zadłużenie związane z tymi budynkami stało się droższe.

Obecnie istnieje obawa, że ​​straty lub niewywiązania się ze zobowiązań mogą zacząć się kumulować w miarę upływu terminu spłaty pożyczek lub że nastąpi wymuszona sprzedaż tych nieruchomości z dużym dyskontem.

Tak właśnie stało się pod koniec ubiegłego roku, kiedy Federalna Korporacja Ubezpieczeń Depozytów sprzedała prawie 15 miliardów dolarów pożyczek zabezpieczonych budynkami z regulowanym czynszem, które wcześniej były własnością Signature Bank, jednego z pożyczkodawców z Wielkiej Trójki przejętych przez organy regulacyjne w 2023 roku. 39%.

„Nic z tego nie może nastąpić wystarczająco szybko”.

Oto wyzwanie, przed którym stoi New York Commercial Bank próbujący wyjść z obecnej sytuacji. Mówi, że chce ograniczyć swoją koncentrację na nieruchomościach komercyjnych, ale będzie to trudne bez poniesienia strat.

„Podejrzewam [NYCB] „Inwestorzy mają prawo być zaniepokojeni” – powiedział Joshua Siegel, były bankier i obecny dyrektor generalny StoneCastle z siedzibą w Nowym Jorku, firmy doradczej i zarządzającej aktywami, która zapewnia finansowanie kapitałowe i depozytowe mniejszym amerykańskim bankom.

„To się źle skończy dla miasta, bo wszyscy mamy pożyczony czas i ktoś musi za to zapłacić” – powiedział Siegel, mówiąc szerzej o dynamice rynku nieruchomości wielorodzinnych w Nowym Jorku.

„Chcesz, żeby zdywersyfikowali swoją działalność” – powiedział Yahoo Finance Chris Marinac, analityk w Janney.

Jednak „nic z tego nie może nastąpić wystarczająco szybko dla inwestorów zaniepokojonych swoimi akcjami”.

Agencja ratingowa Moody's podkreśliła w tym tygodniu ekspozycję banku na nieruchomości mieszkalne z regulowanym czynszem, ogłaszając jednocześnie, że obniżyła rating kredytowy New York Commercial Bank do poziomu śmieciowego. Moody's stwierdziła, że ​​takie budynki „w przeszłości radziły sobie dobrze”, ale „w tym cyklu może być inaczej”.

W zeszłym tygodniu Community Bank of New York podał, że jego portfel regulowany czynszem ma stosunek kredytów do wartości na poziomie 58%, a wskaźnik kredytów zagrożonych wynosi co najmniej 0,52%. Jednak „krytykowane” pożyczki stanowiły 14%, czyli 2,4 miliarda dolarów portfela.

W całej księdze wielorodzinnej banku udział kredytów w kredycie stanowił 8,3%.

„Nic podobnego do tego, co widzieliśmy w 2008 roku”

Wśród analityków toczy się debata na temat tego, czy problemy New York City Bank są wyjątkowe, czy też stanowią początek większego problemu dla wielu banków regionalnych w całych Stanach Zjednoczonych.

Według Mortgage Bankers Association połowa wszystkich niespłaconych kredytów na nieruchomości komercyjne jest własnością banków, przy czym większość stanowią małe banki.

Według głównego ekonomisty Apollo, Torstena Slok (Apollo jest spółką dominującą Yahoo Finance), zaległe odsetki od kredytów na nieruchomości komercyjne niezamieszkane przez właścicieli wzrosły w czwartym kwartale do najwyższego poziomu od 2013 roku.

Według Siegela nie jest to kryzys ogólnokrajowy. „To kryzys rynkowy, a przede wszystkim nieruchomości komercyjne w dużych miastach, które nie odnotowały tak wysokiego wskaźnika pustostanów”. on dodał.

„Mam nadzieję i wierzę, że «luki w zabezpieczeniach nieruchomości komercyjnych» ostatecznie nie stworzą ryzyka systemowego dla systemu bankowego” – powiedziała w czwartek senatorom Janet Yellen, sekretarz skarbu.

Jednak „mniejsze banki mogą być zdenerwowane takim rozwojem sytuacji”.

Sheila Burr, była szefowa Federal Deposit Insurance Corp., powiedziała tego samego dnia Yahoo Finance, że może nastąpić „jeszcze kilka upadłości banków”, jeśli kredytodawcy nie utworzą wystarczających rezerw, aby pokryć potencjalne straty na rynku nieruchomości komercyjnych.

„Ale w niczym nie przypomina to tego, co widzieliśmy w 2008 roku” – dodała, odnosząc się do krachu na rynku nieruchomości, który ostatecznie doprowadził do upadku niektórych z największych instytucji finansowych w kraju i setek innych banków w całych Stanach Zjednoczonych.

David Hollerith jest starszym reporterem w Yahoo Finance zajmującym się bankowością, kryptowalutą i innymi obszarami finansów.

Kliknij tutaj, aby uzyskać szczegółową analizę najnowszych wiadomości giełdowych i wydarzeń mających wpływ na ceny akcji.

Przeczytaj najnowsze wiadomości finansowe i biznesowe z Yahoo Finance